こんにちは。皆さん、マンション投資の営業されたことないですか？
ある程度の年齢になるとありますよね。もしくは自分からポイ活とか、モニター謝礼金目当てで飛び込むことありますよね。そんな訳で、今回はマンション投資に関して徹底的に検討してみました！！
マンション投資って？
マンション投資は基本的にマンションの1室を購入し、誰かに貸すことで発生する収入を得ることです。購入するだけではなく、そのマンションをある程度長期的に運用していく必要があります。
マンション投資って何がいいの？
マンション投資に関わらず不動産投資の良い点は安定して同じ金額の収入を得られる点にあります。株式投資の配当は毎年会社の売上に応じて変動しますが、不動産からの収入にはそれがありません。お給料のような形で安定している点が利点です。
マンション投資の利点
不動産投資の中でもよく聞くのがマンション投資。大体の営業マンが言ってくるのは以下の3点です。
- 家賃収入が入ってきますよ
- マンションは資産です。一定期間後に売却して利益を得ることもできますよ
- 不動産収入が増えてきたら会社を作って税金を軽減することも可能です、様々なものを経費扱いにできて節税できますよ
大体このようなことを言ってきます。
なかなか良さそうだぞ！マンション投資！
でもちょっと待って！！！
マンションを購入する時や維持費に様々なコストがかかります。まずはマンションの1室を購入する際にかかるコストを冷静に見ていきましょう。
マンションにかかるコスト
マンションにかかるコストは大きく分けて2種類に別れます。
購入時にかかるコストと継続的にかかるコストです。
購入時にかかるコスト
- マンション土地代
- マンション建物代（大体土地とセットにはなってます）
- 不動産取得税
- 登記費用
- 各種保険（地震保険、火災保険など）
- （ローンを組む場合）ローン手数料
購入時のコストに個人的には
・現地調査の時間
・交通費
・取得時に必要な不動産取扱主任者からの重要事項説明の時間
も含めたいです。総時間はかなりかかります。
継続時にかかるコスト
- 固定資産税（基本的には土地＋建物の評価額×1.4%）
- 管理費
- 修繕費
- （ローンを組んだ場合）ローン返済金利
マンションにしろ、日本の不動産は購入した時から不動産価格が目減りしていくのが一般的です。
なのでマンション投資営業マンの言う「売却時に利益が出ます」というは本当に利益（購入時よりプラス）になるかというと場所によっては怪しいです。他にもリスクはあるので洗い出してみましょう。
マンション投資のリスク
購入して自分で住んでも利益は出ません。なので他人に住んでもらわないといけません。
でもずっと住んでもらえるのでしょうか？空き室になるリスクを検討しておかなければなりません。
空き室になったら？
- 家賃収入が途絶える
- 管理費、修繕費など継続してかかるコストは発生する
- 入居者用広告を出す必要を検討する（広告出稿すると費用がかかる）
空き室リスクは皆さんすぐ思い浮かぶと思います。なのでマンション投資の営業マンに確認した方もいらっしゃるのではないでしょうか。その時は以下のように言われましたでしょ。
家賃保証制度がありますので、空き室リスクはありません！！
大体こう言ってきます。私はマンション投資の営業マン8人以上と話して半数に言われました。
でもこの家賃保証制度が曲者です。
家賃保証制度
- （大体）家賃100％保証ではない
- ずっとではない（購入してから3年など契約期間が決まっている）
- （ずっとという契約の場合でも）保証額が下がっていく
よくよく聞くと大体上記のようになっています。またこの保証制度の為の金額によっては全く得ではないということにもなります。保証制度特典を検討なさっている方は契約内容のご確認をじっくりとなさってください。
結局マンション投資は得なんだろうか？
マンション投資の話を持ってくる営業マンは、基本的に家賃収入−ローン返済額分＝表面利回りしか話をしてくれません。しかし実際は、家賃収入−ローン返済額その他コスト及びリスクを含んだもの＝実質利回りで見ないといけないのです。
- 家賃収入−ローン返済額分＝表面利回り
- 家賃収入−ローン返済額その他コスト及びリスクを含んだもの＝実質利回り
- マンション投資は実質利回りで判断しなければならない
マンション投資の場合の間取りは大体ワンルームです。一人暮らし用なので、“そこに一人で住まないといけない理由” が見つけられればリスクは低く抑えられると思います。
マンション投資におすすめの物件ポイント
新築は値段が一番高い時期です。そこから目減りしていくだけなのですが、その目減りの幅が新築から3年くらいで急降下しますので、ある程度年数の経っている建物のが良いと思います。
また、好立地のものが、空室になったとしてもすぐに入居者が決まりやすいと思います。
- ある程度年数経ってる（売価安い＆固定資産税安い）
- 好立地
なので得かどうかはやはり見極めるしかありません。そうするには様々な物件を自分で探して見つけるのが良いと思います。もしかしたら思わぬ良い物件があるかもしれません！！
この世はでっかい宝島！！！（言いたかった）
因みにマンション投資の営業マンが言ってくるメリットの最後、節税は本当にできます。もしマンション投資に失敗して日々出ていくお金のが増えた場合は所得が減ることになるので、申告すれば税控除が受けられます。（しかし富を増やしたい我々からすればその節税はちょっとチガウ……というやつですよね）
各種不動産投資に関するセミナー等ご紹介しておきます
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