どうもこんにちは！
今までマンション投資に関しての検討事項について論じた記事を作成したり、アマギフをもらえるマンション投資会社をご紹介したりしていました。
まだ投資用物件を1件も持ってないのでごちゃごちゃ言うなよとは思うかもしれませんが、今住んでる家は一応買いました。
そんな私が！
アマギフが欲しいけどアマギフ目当てだとは思われたくない方々の為にどんな質問をしたらいいかをご紹介します！
投資用物件を本気で購入しようと悩んでいる方にもおすすめの質問事項を列挙しますので、営業さんに聞いてみてくださいね。
前提として以下の情報は不動産営業が何も言わなくても教えてくれると思うので、割愛します。
全て基本情報なので逆に教えてくれていない情報があれば、すぐ確認してください。
そしてすぐ教えてくれない不動産屋は信用ならないことも踏まえて判断してください。
- 物件価格、修繕積立金、管理費
- 想定家賃収入（もしくは現行の家賃）
- 表面利回り（実質利回りは教えてくれない場合が多いです）
- 物件の築年数
- 物件の場所（最寄り駅がどこの駅なのか等）
- 物件の間取り
- 物件が何階にあるのか
- 専有面積
駅から徒歩何分か？
最寄り駅から徒歩何分なのか？は重要です。
基本は徒歩10分以内の物件でないと投資用物件としては難しいと思います。
またこの徒歩N分というのは駅から物件までの直線距離で歩いた場合の分数なので実際とは異なります。
なので10分以内と記載あっても10分では着かないので買うならなるべく5分以内の物件になるかなぁとは思います。
自分だったら駅から徒歩何分歩けるか、を基準に考えていけばいいかなと思います。
そのマンションは何戸か？
マンションは管理費、修繕積立金と購入時の金額以外にも維持費がかかります。
その維持費は戸数と各戸数の占有面積で分割されるので、戸数が少ないとマンション維持費負担は増えます。
なので、最低でも20戸以上はあったほうがいいと思います。
また、マンションの修理等は多数決で決めるのです。
なのでマンション運営にやる気のある方々が多い方がいいのですが、戸数が多いと多数決で決まるものも決まらなくなるので、程ほどがよろしいかなぁと思います。
あと投資用マンションは1人暮らしまたは2人暮らし用の間取りが多く、戸数もそこまで多い物件はありませんのでエレベーターは1基しかない建物が殆どです。
例えば30戸でEV1基と、70戸でEV1基なら70戸に住んでる場合のがEVを待つ機会が多くなります。
そういう暮らしの点でもそこまで戸数が多いのは避けたほうがいいかなと思います。
そんなないと思いますけど、エレベーターが2基ある場合は維持費も2倍なのでお金がかかります。
1フロアに何戸あるのか？
マンションの戸数が分かれば多少の想定はできると思うのですが、間取りが異なるタイプとかあるので念のため1フロアに何戸あるのかも確認しましょう。
1フロアの戸数が多くエレベーターが1基しかないならどのくらい混むのか等もイメージしやすいと思います。
マンションの管理会社はどこか？
え？この質問必要？って思うかもしれませんが、マンション管理をしている会社を変更というのはなかなかできません。
どういう経緯でこの管理会社なのか、その管理会社は適切にマンションを管理してくれているのかを気にしている、というポーズになりますので、この質問は重要です。
マンション管理会社の名前が大手ならまぁ安心だし、大手でないならばマンション管理会社への月々の支払と運営に関して確認する必要があります。
アマギフ目当ての方がこの質問して回答をもらった際には、（名前は知らんけど）「ふーん」くらいのリアクションでいいと思います。
聞くことが大事！！（本気度を見せたいだけなので）
大手かどうかよく分からないけど本気で物件と向き合いたい方は、マンション管理会社で検索して検索結果の1ページ目に名前がなければどういう物件を主に取り扱っている管理会社なのか、聞いてみるといいと思います。
マンション管理会社が大手でない場合はその物件は扱わないという投資用不動産会社もあると思うので思わぬこだわりが聞けるかもしれません。
マンションの修繕計画書はあるか？
マンションが築何年であろうと修繕計画書があるはずです。
修繕計画書とは、今後マンションが経年劣化をしていくにあたってどこをいつ補修するのかの計画書です。
まずこの修繕計画書がない物件はいつどこを修繕するのかの計画がないということになりますので、その物件は除外してよろしいです。
また修繕計画書を確認するのにあわせて、修繕積立金がいくら貯まっているかも確認するといいと思います。
因みに12年ごとに大体大規模修繕を計画しており、1000万くらいそこで出ていきます。
なのでいつ大規模修繕を実施したか、12年経過して大規模修繕をしていない場合は修繕積立金が積みあがっているかなども確認すると良いと思います。
建物の保存状態が良い場合は12年で修繕しないこともあるので、計画通りに修繕していないってこともあります。
計画通りに修繕している/していないを気にするのではなく、計画があるかどうか、修繕積立金がどうなっているかを気にするといいと思います。
補修工事実績はあるか？
築年数がある程度経過している物件であれば補修工事を行っていると思います。
修繕計画書と併せて計画書通りに実施しているか、記載にない工事を行っている場合は確認したほうがいいでしょう。
築浅だったらなんの工事もないってところもあるかと思いますが、最低保証が5年とかの部品があったりもするので、築5年経過していたら何らかの工事をしてあると思います。
なんの工事もない築5年程度の物件は確認してみたほうがいいと思います。あやしいので。
マンションの空室はどのくらいあるか？
マンション投資を行うなら、避けたいのが空室です。
購入予定のマンションが今も賃貸中だとしても周りに空き室が多ければ少し心配ですよね。
なので空室がマンション自体でどのくらいあるのかを確認したほうがいいと思います。
空室があるなら、その空室期間がどのくらいなのか、等も詳細を伺ったほうがいいと思います。
周囲環境に原因があるのかもしれませんので、周囲環境について尋ねてみてもいいかもしれません。
以前、近くにラーメン屋があるマンションがありまして、そのマンションにラーメンの匂いが充満するので更新せずにすぐに退去する、ということがありました。
また空室は本気で避けたいのでこの質問はアマギフ目当てでも必須です！！
まとめ
アマギフがほしい方も実際に物件を検討中の方も上記の質問はどれもマンションを購入検討している場合に必須な質問です。
またマンション運営は長期で行うものなのでマンション運営に関わる質問も、長期目線があることをアピールできますし、実際に質問することで他に広がる回答が得られるかもしれません。
見聞を広める為にも、アマギフをもらう為にもいっちょマンション投資をしてみるのはいかがでしょうか。
不動産投資セミナーもあるので紹介しておきます！
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